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La loi Scrivener et le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un engagement financier de long terme qui mérite d’être mûrement réfléchi avant de s’y engager. Heureusement, la loi Scrivener, mise en place en 1979, offre un cadre protecteur aux emprunteurs. Explications.

Historique de la loi Scrivener

La loi Scrivener tire son nom de son rapporteur, le député Raymond Scrivener. Promulguée en 1978, elle est entrée en vigueur le 10 janvier 1979 et a ensuite été complétée par la loi du 13 juillet 1979. Son objectif principal est de mieux encadrer l’information et la protection des emprunteurs lors de la souscription d’un crédit immobilier.

Avant 1979, les règles encadrant le crédit immobilier étaient peu protectrices pour les emprunteurs. Les banques n’avaient pas d’obligation d’information claire sur les conditions du prêt, et les emprunteurs pouvaient se retrouver piégés dans des crédits aux conditions désavantageuses et aux petits caractères abscons.

La loi Scrivener a comblé ce vide juridique en offrant un cadre précis aux emprunteurs comme aux banques. Elle réglemente toutes les étapes du parcours d’emprunt : publicité, offre de prêt, délais de réflexion, validité de l’offre, etc. Quarante ans après sa promulgation, elle reste une référence protectrice pour tous les emprunteurs immobiliers.

Champ d’application de la loi

La loi Scrivener s’applique à toute personne physique contractant un crédit immobilier supérieur à 21 500€, quel que soit l’objet financé :

  • Résidence principale
  • Résidence secondaire
  • Investissement locatif
  • Local professionnel
  • Terrain à bâtir
  • Travaux de rénovation
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Elle concerne les crédits amortissables classiques, mais aussi d’autres formes de financement comme le prêt relais ou le prêt in fine. Les seuls crédits exclus sont ceux contractés par les personnes morales, comme les sociétés par exemple.

Les objectifs de la loi Scrivener

L’objectif principal de la loi Scrivener est de protéger les emprunteurs immobiliers par un meilleur encadrement des pratiques bancaires. Elle repose sur deux piliers :

  • L’information de l’emprunteur : l’offre de prêt doit contenir toutes les informations nécessaires pour choisir en connaissance de cause (taux, coût total du crédit, assurances, tableau d’amortissement, etc.).
  • La protection de l’emprunteur : des délais obligatoires sont imposés avant tout engagement définitif, l’emprunteur peut revenir sur sa décision, des clauses suspensives protègent la réalisation de la vente, etc.

Grâce à ces dispositions, l’emprunteur est mieux armé pour comprendre son engagement financier sur le long terme et pour choisir son crédit immobilier.

Les principales dispositions

L’offre préalable

Avant toute signature de crédit immobilier, la banque doit transmettre gratuitement à l’emprunteur une offre préalable de prêt par courrier. Cette offre engage la banque sur ses conditions pendant une durée minimale.

Le contenu de l’offre est strictement défini par la loi. On doit notamment y trouver :

  • L’identité des parties (emprunteur, banque, cautions)
  • La nature du prêt
  • Le montant du crédit
  • Le taux d’intérêt
  • Le TAEG (taux annuel effectif global)
  • Le coût total du crédit
  • Le tableau d’amortissement
  • Les assurances exigées
  • Les conditions de remboursement anticipé

Ces informations doivent permettre à l’emprunteur de comparer précisément les offres des différentes banques.

Le délai de réflexion

Après réception de l’offre préalable, l’emprunteur dispose d’un délai légal de réflexion de 10 jours. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai qu’il peut donner son accord à la banque.

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Ce délai obligatoire lui laisse le temps d’analyser en détail l’offre, de la comparer avec d’autres propositions de crédit, et de prendre sa décision en connaissance de cause, sans précipitation.

La validité de l’offre

La banque a l’obligation de maintenir les conditions de son offre pendant une durée minimale de 30 jours. L’emprunteur dispose donc de 20 jours après la fin du délai de réflexion pour signer l’offre s’il le souhaite.

Cette mesure évite que la banque ne modifie trop rapidement les conditions du prêt au détriment de l’emprunteur. Ce dernier a le temps de comparer réellement les offres.

Les clauses suspensives

Toute promesse de vente immobilière doit comporter une condition suspensive d’obtention de prêt, précisant le montant et la durée. Cette clause permet à l’acquéreur de se rétracter sans frais en cas de refus de crédit.

De même, si le financement dépend de plusieurs prêts, l’obtention des uns est conditionnée à l’obtention des autres. L’emprunteur est ainsi protégé.

Avantages pour l’emprunteur

Les dispositions de la loi Scrivener présentent de nombreux avantages pour les emprunteurs :

  • Une information complète sur l’offre de crédit
  • La possibilité de comparer précisément les offres
  • Un délai de réflexion pour analyser l’offre
  • Une protection contre les modifications d’offre abusives
  • La possibilité de se rétracter en cas de refus de prêt
  • Une sécurité juridique à toutes les étapes du prêt

Grâce à ce cadre protecteur, l’emprunteur peut mieux choisir son crédit et s’engager en connaissance de cause dans ce financement de long terme.

Inconvénients éventuels

Si la loi Scrivener protège indéniablement les emprunteurs, elle peut également présenter certains inconvénients :

  • Le délai de validité de l’offre est limité à 30 jours, ce qui peut être court pour réunir tous les justificatifs demandés par le notaire.
  • Une fois l’offre de prêt obtenue, l’emprunteur ne peut plus se rétracter, même en cas de changement de situation personnelle.
  • Les frais de remboursement anticipé sont plafonnés mais restent à la charge de l’emprunteur.
  • En cas de litige avec le vendeur, la suspension des mensualités doit être autorisée par un juge.
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Il faut donc bien mesurer ces contraintes avant de s’engager. Un emprunteur averti en vaut deux ! Heureusement, de nombreux professionnels comme les courtiers peuvent vous accompagner pour optimiser votre crédit dans le respect du cadre légal.

Le remboursement anticipé

Il est possible de rembourser par anticipation tout ou partie de son crédit immobilier. Cependant, la banque peut exiger une indemnité compensatrice limitée par la loi Scrivener.

Cette indemnité est plafonnée au maximum entre :

  • Un semestre d’intérêts sur le capital remboursé
  • 3% du capital restant dû

L’indemnité réelle est calculée par la banque en retenant le plafond le moins élevé. Ces règles limitent l’indemnité mais ne la suppriment pas totalement. Le remboursement anticipé reste donc une décision à ne pas prendre à la légère.

Bilan de la loi Scrivener

La loi Scrivener fête cette année ses 40 ans. Quarante ans pendant lesquels elle a largement fait ses preuves en matière de protection des emprunteurs.

Malgré quelques contraintes inhérentes, cette loi demeure incroyablement protectrice pour le consommateur souhaitant souscrire un crédit immobilier. Son cadre strict assure une information complète et une grande sécurité juridique à toutes les étapes du prêt.

Les emprunteurs d’aujourd’hui lui doivent de pouvoir souscrire un crédit en toute confiance et en connaissance de cause. Même si des évolutions restent possibles, le bilan de la loi Scrivener apparaît donc très largement positif depuis 40 ans !

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